자산담보부증권(ABS : Asset Backed Securities)란? 쌩기초

*개인적인 공부를 위한 정리이기 때문에 정확한 내용이 아닐 수 있습니다. 참고 부탁드립니다.* 

자산담보부증권(ABS : Asset Backed Securities)란? 쌩기초

 

👉 부동산 ‘자체’를 파는 게 아니라
👉 그 부동산에서 나오는 ‘돈 받을 권리(현금흐름)’를 파는 거야.

이 한 줄이 ABS의 전부야.

 

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1️⃣ 등장인물부터 딱 4명만 기억해

(1) 자산보유자 (Originator)

• 부동산을 가지고 있는 기업
• 예: 오피스 빌딩을 가진 회사, 임대사업 법인

👉 이 회사는 건물은 계속 보유하고 있어

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(2) 기초자산

• 그 부동산에서 앞으로 들어올 돈
• 예: 임대료, 리스료, 분양대금 할부채권 등

👉 중요

• 부동산 ❌
• 임대료를 받을 권리 ⭕

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(3) SPV (특수목적기구)

• 돈 흐름만 처리하는 중간 통
• 법적으로 따로 만든 회사

👉 왜 필요하냐면

• “이 돈은 진짜 투자자에게 가는 돈이다”를 명확히 하려고

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(4) 투자자

• ABS를 사는 사람
• 연기금, 보험사, 기관투자자 등

 

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2️⃣ 이제 순서대로 한 줄씩 보자 (이게 제일 중요)

Step ①

기업이 부동산을 가지고 있다

• 오피스 빌딩
• 매달 임대료가 들어올 예정

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Step ②

기업이 이렇게 생각함

“임대료는 앞으로 10년에 걸쳐 들어오네
근데 나는 지금 현금이 필요해”

👉 그래서 미래 임대료 받을 권리를 모음

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Step ③

그 권리를 SPV에게 넘김

• “앞으로 임대료 받을 권리 = 기초자산”
• SPV는 그 권리를 보유

👉 여기서도

• 건물은 여전히 기업 소유
• SPV는 돈 받을 권리만 가짐

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Step ④

SPV가 ABS 발행

• “이 임대료에서 나올 돈을 근거로 한 증권입니다”
• 이걸 투자자에게 판매

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Step ⑤

시간이 지나면

• 세입자가 임대료를 냄
• 그 돈이 SPV로 들어감
• SPV가 투자자에게 이자·원금 지급

 

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4️⃣ 그래서 ABS에서 “유동화”가 뭔데?

 

유동화 =

“천천히 들어올 돈을, 지금 한 번에 현금으로 바꾸는 것”

• 원래: 임대료가 매달 조금씩 들어옴
• 유동화 후: ABS 발행 → 지금 현금 확보

👉 그래서 교재에

• “조기 현금흐름 창출”
• “유동성 위험 회피”
  이런 말이 나오는 거야

 

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5️⃣ 시험에서 절대 헷갈리면 안 되는 문장

❌ “ABS는 부동산을 매각하는 것이다”
⭕ “ABS는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 유동화하는 것이다”

❌ “SPV가 부동산을 소유한다”
⭕ “SPV는 현금흐름에 대한 권리를 가진다”

 

 

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6️⃣ 지금 단계에서 이렇게만 기억해도 합격선이야

• ABS = 건물 ❌ / 돈 받을 권리 ⭕
• 기업은 건물 계속 보유
• 미래 돈 → 지금 돈으로 바꾸는 구조
• SPV는 중간 통로